🏦 Calculateur SCPI à crédit : effet de levier

Acheter des parts de SCPI avec un emprunt permet de multiplier votre patrimoine : vous touchez des dividendes sur 100 % des parts alors que vous n'avez financé qu'une partie. Si le taux de distribution dépasse le taux du crédit, la différence constitue votre effet de levier — à condition que les dividendes couvrent les mensualités. Cet outil calcule la mensualité, le coût total du crédit, le cashflow et le rendement réel de votre apport.

Votre financement

Prix total des parts achetées, frais de souscription inclus (€) Apport personnel (€) Taux nominal du crédit (% par an) Durée du crédit (années) Taux de distribution de la SCPI (% par an, dividende brut)

📊 Résultats

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Montant emprunté

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Mensualité du crédit

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Coût total du crédit (intérêts)

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Dividendes annuels bruts

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Cashflow mensuel (dividendes − mensualité)

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Rendement annuel de l'apport

💡 Lecture : un cashflow positif signifie que les dividendes couvrent la mensualité : votre apport vous rapporte le rendement affiché sans effort de trésorerie. Un cashflow négatif (affiché en rouge) signifie que vous devez compléter chaque mois : l'effet de levier reste intéressant si la revente ou la revalorisation du prix de part compense, mais le risque de trésorerie existe. Rendement de l'apport = (dividendes annuels − mensualités annuelles) ÷ apport.

Tableau d'amortissement et cashflow cumulé

Année	Capital restant dû	Dividendes cumulés	Mensualités cumulées	Cashflow cumulé

Exemple chiffré : 100 000 € de SCPI financés à crédit

Paramètre	Hypothèse	Résultat
Montant des parts	100 000 € (frais inclus)	—
Apport	10 000 €	90 000 € empruntés
Crédit 20 ans à 3,5 %	Mensualité ≈ 522 €	≈ 35 270 € d'intérêts
Dividendes (5,5 %)	5 500 € / an	≈ 458 € / mois
Cashflow mensuel	458 − 522	− 64 € / mois (léger effort)
Rendement de l'apport	(5 500 − 6 264) ÷ 10 000	≈ −7,6 % en cash, mais le patrimoine financé est 10× l'apport

⚠️ Ce tableau ignore volontairement la fiscalité (intérêts déductibles des revenus fonciers, prélèvements sociaux) et la revalorisation du prix de part : voir le guide complet SCPI à crédit →

📖 En complément : calculateur de rendement SCPI · calculateur de frais · guide SCPI 2026