🧾 Calculateur de frais SCPI : quel impact réel ?

Les frais sont le grand oublié des plaquettes commerciales SCPI : 8 à 12 % de frais de souscription à l'entrée, 10 à 12 % des loyers prélevés chaque année au titre de la gestion, et une revente lente (6 à 24 mois). Un rendement annoncé de 5 % peut ainsi n'en rapporter que 3,5 à 4 % une fois les frais amortis. Ce calculateur chiffre précisément cet impact sur votre horizon d'investissement.

Votre investissement et ses frais

Prix de souscription d'une part (€) Nombre de parts achetées Dividende annuel brut par part, avant frais de gestion (€) Frais de souscription (% du prix des parts) Frais de gestion (% des loyers bruts encaissés) Horizon d'investissement (années)

📊 Résultats

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Frais de souscription (€)

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Capital total déboursé

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Rendement net année 1 (après tous frais)

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Dividendes nets cumulés sur l'horizon

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Impact total des frais (€)

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Part des frais dans vos gains

💡 Méthode de calcul : dividende net = dividende brut × (1 − frais de gestion). Rendement net année 1 = (dividende net × parts) ÷ capital total déboursé (frais de souscription inclus). L'« impact total des frais » compare votre gain net (dividendes nets cumulés + capital restitué à la revente − capital déboursé) au même scénario sans frais de souscription ni de gestion : c'est le coût réel des frais sur votre horizon. La revalorisation du prix de part n'est pas simulée.

Les frais types d'une SCPI (2026)

Frais	Barème courant	Quand ?	Impact
Souscription (droits d'entrée)	8 à 12 % du prix des parts	À l'achat, intégrés au prix de souscription	Réduit immédiatement votre rendement : il faut ~2 ans de dividendes pour les amortir
Gestion	10 à 12 % des loyers encaissés	Chaque année, avant versement du dividende	Réduit durablement le rendement facial de ~0,5 point
Cession / revente	0 % la plupart du temps, mais délai de 6 à 24 mois	À la revente des parts	Pas de coût direct mais une liquidité très limitée
Acquisition du patrimoine	4 à 6 % (droits de mutation, honoraires)	Inclus dans le prix des parts	Déjà intégré au prix de part : surveiller l'écart au prix de reconstitution

Exemple : 10 000 € investis sur 10 ans, avec et sans frais

Scénario	Dividendes nets cumulés	Gain total (dividendes + capital)	Rendement annualisé
Sans frais (théorique)	≈ 5 500 €	≈ 15 500 €	≈ 5,5 %
Avec frais (10 % entrée + 11 % gestion)	≈ 4 895 €	≈ 13 895 €	≈ 4,0 %
Écart dû aux frais	− 605 €	− 1 605 €	− 1,5 point / an

📖 Pour comparer les SCPI entre elles en intégrant les frais : guide choisir sa SCPI → · Pour calculer le rendement de base : calculateur de rendement →