Calculateurs et guides pour les commerçants : bail commercial, pas-de-porte, fonds de commerce, achat et implantation
Ouvrir ou reprendre un commerce, c'est d'abord une affaire de chiffres : le loyer du bail commercial, le pas-de-porte demandé, la valeur du fonds de commerce. Une erreur d'estimation sur l'un de ces trois postes peut absorber plusieurs années de marge.
Immo-Commercial rassemble les calculateurs gratuits et les guides pratiques pour les commerçants, restaurateurs et indépendants : estimer un loyer de bail commercial (loyer, dépôt de garantie, charges), évaluer un pas-de-porte (valeur, rentabilité, amortissement), chiffrer un fonds de commerce (CA, marge, secteur), et comprendre les démarches d'achat, le bail 3-6-9 et le choix du local.
Loyer mensuel, surface, charges et dépôt de garantie : coût réel de votre bail, loyer au m² et budget de première année.
Valeur indicative par multiple de loyer, rentabilité annuelle de l'opération et amortissement comptable du pas-de-porte.
CA, marge, EBE et secteur d'activité : fourchette de valeur du fonds, du goodwill au prix total avec stock et matériel.
Démarches dans l'ordre, financement (apport, crédit, garanties), pièges à éviter et checklist complète avant de signer.
Statut des baux commerciaux, durée, loyer et indice ILC, charges récupérables, renouvellement et indemnité d'éviction.
Emplacement et zone de chalandise, surface par activité, budget (loyer, charges, travaux) et checklist de visite.
| Indicateur | Ce qu'il mesure | Règle de pouce courante |
|---|---|---|
| Loyer au m² | Le coût du bail rapporté à la surface | Comparer au marché local : loyer annuel ≤ 10 à 15 % du CA prévisionnel |
| Pas-de-porte | Le prix payé pour occuper un emplacement privilégié | 2 à 5 fois le loyer annuel selon l'attractivité |
| Valeur du fonds | Clientèle + droit au bail + stock + matériel | 2,5 à 4,5 fois l'EBE selon le secteur |
| Type de bail | Durée | Usage |
|---|---|---|
| Bail commercial (3-6-9) | 9 ans, résiliable tous les 3 ans | Activité commerciale, industrielle ou artisanale — le régime de droit commun |
| Bail dérogatoire | Jusqu'à 3 ans, non renouvelable | Test d'un emplacement, activité saisonnière, période d'essai |
| Bail professionnel | 6 ans minimum | Professions libérales uniquement |
| Bail précaire / convention d'occupation | Courte durée | Locaux en attente de destruction ou de vente |
💡 L'ordre logique d'un projet d'implantation : trouver le local → chiffrer le bail → négocier le pas-de-porte → évaluer le fonds → finaliser l'achat.
Non. Le pas-de-porte rémunère l'emplacement (le droit au bail) ; le fonds de commerce comprend la clientèle, le droit au bail, le stock et le matériel. Un local sans clientèle attachée peut faire l'objet d'un pas-de-porte sans vente de fonds.
Il le peut, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction couvrant le préjudice (valeur du fonds, frais de déménagement, troubles). Le refus sans indemnité n'est possible que dans des cas limités (motif grave et légitime, reconstruction, etc.).
Oui, tous les 3 ans, à condition d'avoir exploité le local pendant au moins 3 ans, avec un préavis de 6 mois. Le bailleur, lui, ne peut pas résilier en cours de bail sauf motif grave ou inexécution d'obligations.