Loyer, dépôt de garantie et charges : le coût réel de votre local commercial en 30 secondes
| Loyer annuel HT | |
|---|---|
| Loyer au m² par an | |
| Charges annuelles | |
| Charges au m² par an | |
| Dépôt de garantie | |
| Budget de première année (loyer + charges + dépôt) | |
| Coût mensuel moyen sur l'année 1 | |
| Part des charges dans le coût annuel |
Formule : loyer annuel = loyer mensuel × 12 ; budget année 1 = loyer annuel + charges annuelles + dépôt de garantie. Simulation indicative : le dépôt de garantie est restitué en fin de bail (sous déduction des éventuels impayés et dégradations), et les charges récupérables doivent être listées au bail.
| Surface | Loyer annuel au m² | Loyer mensuel | Charges/an (15 % du loyer) | Budget année 1* |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² | 240 € | 800 € | 1 440 € | 12 240 € |
| 60 m² | 240 € | 1 200 € | 2 160 € | 18 360 € |
| 100 m² | 220 € | 1 833 € | 3 300 € | 28 030 € |
| 150 m² | 200 € | 2 500 € | 4 500 € | 38 250 € |
* Budget année 1 = 12 mois de loyer + charges + dépôt de garantie de 3 mois.
Le bailleur ne peut refacturer que les charges liées au local et à son usage, prévues par le bail ou un état récapitulatif annuel. Les charges « non récupérables » (gros travaux, impôts sur le revenu foncier, honoraires de gestion…) restent à sa charge.
| Charge | Récupérable ? | Remarque |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Oui, si clause expresse au bail | Refacturable en sus du loyer, souvent au prorata |
| Charges de copropriété (part locative) | Oui | Entretien, eau, électricité des parties communes |
| Entretien courant et menues réparations | Oui (selon bail) | Réparations locatives définies par décret |
| Assurance du local | Possible | Si prévue au bail (assurance multirisque du bailleur) |
| Gros travaux (toiture, gros œuvre) | Non | À la charge du bailleur |
| Impôts sur le revenu foncier du bailleur | Non | Jamais récupérables |
Chaque année, le loyer peut être indexé sur un indice défini au bail. Depuis 2008, la référence usuelle est l'ILC (indice des loyers commerciaux, publié chaque trimestre par l'INSEE), ou l'ILAT pour les activités artisanales. L'ancien ICC (indice du coût de la construction) reste utilisé dans les baux anciens.
| Indice | Public | Usage |
|---|---|---|
| ILC — Indice des loyers commerciaux | INSEE (trimestriel) | Activités commerciales : révision annuelle du loyer |
| ILAT — Indice des loyers des activités tertiaires | INSEE (trimestriel) | Activités artisanales et tertiaires |
| ICC — Indice du coût de la construction | INSEE (trimestriel) | Baux conclus avant 2008, ou si le bail le prévoit |
💡 La clause d'indexation doit viser un indice en lien avec l'objet du bail. La révision s'applique automatiquement si le bail le prévoit, mais le loyer ne peut pas être indexé rétroactivement sur plus de 5 ans.