Valeur, rentabilité et amortissement du pas-de-porte : combien payer pour l'emplacement ?
| Pas-de-porte mini (× 2 loyers annuels) | |
|---|---|
| Pas-de-porte conseillé (× 3 loyers annuels) | |
| Pas-de-porte max (× 5 loyers annuels) | |
| Gain de loyer annuel (marché − loyer actuel) | |
| Rentabilité annuelle du pas-de-porte | |
| Amortissement annuel du pas-de-porte | |
| Part du CA annuel (pas-de-porte conseillé) |
Formule : pas-de-porte conseillé = loyer annuel × 3 ; gain = loyer de marché − loyer actuel ; rentabilité = gain ÷ pas-de-porte conseillé × 100 ; amortissement = pas-de-porte ÷ durée. Simulation indicative : le pas-de-porte est librement négocié et dépend fortement de l'emplacement.
Le pas-de-porte (ou droit au bail) est la somme versée au bailleur ou au cédant pour obtenir la jouissance d'un local à un loyer donné. Il rémunère l'emplacement : un local avec une forte fréquentation justifie un pas-de-porte élevé, un local sans notoriété peut se négocier sans pas-de-porte.
| Situation du local | Multiple de loyer annuel courant | Remarque |
|---|---|---|
| Emplacement très recherché (centre-ville, rue commerçante) | × 4 à × 5 | Rare sur le marché, forte demande |
| Emplacement correct, bonne visibilité | × 2,5 à × 4 | Le cas le plus fréquent |
| Emplacement moyen, clientèle à créer | × 1 à × 2,5 | Négociation possible |
| Reprise avec droit au bail seul (pas de clientèle) | × 1 à × 2 | Le fonds de commerce n'est pas compris |
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Loyer actuel | 1 500 € / mois soit 18 000 € / an |
| Loyer de marché | 2 000 € / mois soit 24 000 € / an |
| Pas-de-porte conseillé (× 3) | 54 000 € |
| Économie de loyer annuelle | 6 000 € / an |
| Rentabilité du pas-de-porte | 6 000 ÷ 54 000 = 11,1 % / an |
| Amortissement sur 9 ans | 6 000 € / an |
Le raisonnement : payer un pas-de-porte de 54 000 € pour économiser 6 000 € de loyer par an, c'est « récupérer » son investissement en 9 ans — exactement la durée d'un bail 3-6-9. Si le loyer actuel est proche du marché, le pas-de-porte se justifie moins et doit être négocié à la baisse.
Comptablement, le pas-de-porte s'inscrit à l'actif et s'amortit sur la durée d'utilisation du local, généralement la durée du bail restant à courir. Cet amortissement réduit le résultat imposable de l'entreprise.
| Pas-de-porte | Amortissement sur 5 ans | Sur 9 ans | Sur 15 ans |
|---|---|---|---|
| 30 000 € | 6 000 € / an | 3 333 € / an | 2 000 € / an |
| 54 000 € | 10 800 € / an | 6 000 € / an | 3 600 € / an |
| 90 000 € | 18 000 € / an | 10 000 € / an | 6 000 € / an |
💡 En cas de rachat d'un fonds de commerce, le prix d'acquisition doit être décomposé : le pas-de-porte / droit au bail, la clientèle (goodwill), le stock et le matériel n'ont ni la même fiscalité ni le même traitement comptable. Faites établir cette répartition par un expert-comptable.