Le socle : un bail type conforme
Depuis la loi ALUR, le contrat de location doit suivre un bail type réglementaire. Toute clause contraire est réputée non écrite, et les mentions obligatoires manquantes fragilisent le bail.
| Mention obligatoire | Détail |
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| Identité des parties | Bailleur, locataire (et garant éventuel) |
| Description du logement | Surface habitable, pièces, dépendances, équipements |
| Loyer et charges | Montant, modalités de paiement, provisions sur charges |
| Dépôt de garantie | Montant (1 mois vide, 2 mois meublé) et conditions de restitution |
| Diagnostics | DPE, plomb, risques, électricité/gaz le cas échéant (annexés) |
| Durée et préavis | 3 ans (vide) / 1 an (meublé) ; congés 3 mois (vide) / 1 mois (meublé, zones tendues) |
| Révision du loyer | Clause d'indexation sur l'IRL obligatoire pour réviser |
Durée des baux et congés
| Type de location | Durée du bail | Préavis locataire | Préavis bailleur (reprise/vente) |
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| Location vide | 3 ans (renouvelable) | 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas prévus) | 6 mois avant le terme |
| Location meublée | 1 an (renouvelable) | 1 mois | 3 mois avant le terme (ou 6 mois) |
| Meublé étudiant / mobilité | 1 à 10 mois (bail mobilité) | 1 mois | Pas de reconduction tacite |
L'état des lieux : l'arme anti-litiges
- Obligatoire à l'entrée et à la sortie ; s'il est absent, la présomption de bon état joue en faveur du locataire.
- Contradictoire : les deux parties (ou mandataires) doivent être présentes ; un état des lieux unilatéral est contestable.
- Électronique : depuis le décret de 2024, l'état des lieux électronique est expressément reconnu, à condition d'être réalisé contradictoirement et à distance.
- Plafond des frais : si un agent le réalise, la part locataire est plafonnée à 3 €/m² ; le propriétaire paie le solde.
- Annexe au bail : l'état des lieux d'entrée est annexé au contrat et sert de référence à la sortie.
💡 Photo datée, compteurs relevés, mètres carrés et usures notées : un état des lieux précis à l'entrée évite 90 % des contentieux de sortie.
Dépôt de garantie et révision du loyer
| Question | Réponse |
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| Montant maximum | 1 mois de loyer (vide), 2 mois (meublé), hors charges |
| Restitution | 1 mois après l'état des lieux de sortie (2 mois si dégradations) |
| Retenues | Uniquement pour dégradations réelles, avec justificatifs (devis/factures) |
| Révision du loyer | Une fois par an, sur la base de l'IRL (indice de référence des loyers) si la clause existe |
| Augmentation en cours de bail | Interdite hors révision IRL ; le loyer ne peut pas être « rattrapé » librement |
| Relocation d'un logement classé G (puis F) | Interdite (interdiction progressive : G depuis 2025, F depuis 2028) |
Loyers impayés : la procédure pas à pas
- Relance amiable (dès le 1er jour de retard) : appel, SMS, mail, puis lettre recommandée.
- Mise en demeure : lettre recommandée avec accusé de réception rappelant l'échéance due.
- Commandement de payer : acte d'huissier (2 mois de loyers impayés en pratique) qui déclenche la clause résolutoire du bail.
- Saisine de la commission de coordination (CCAPEX) : signalement obligatoire pour les impayés locatifs, permet la prise en charge FSL.
- Assignation au tribunal : demande de constat de résiliation du bail et d'expulsion.
- Expulsion : avec concours de la force publique, après délais légaux (trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars).
| Étape | Délai typique | Coût indicatif |
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| Relances amiables | 1 à 8 semaines | 0 à 50 € |
| Commandement de payer (huissier) | Après 1 à 2 mois d'impayés | ≈ 100 à 150 € |
| Assignation + jugement | 2 à 6 mois après le commandement | ≈ 300 à 800 € |
| Expulsion | Variable (trêve hivernale, délais CCAPEX) | ≈ 1 000 à 2 000 € |
⚠️ Ne jamais couper l'eau, l'électricité ou le gaz pour « punir » un impayé : c'est un délit. La résiliation du bail ne peut venir que d'un jugement (sauf clause résolutoire acquise).
Les assurances qui protègent le propriétaire
| Assurance | Ce qu'elle couvre | Coût typique |
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| PNO (propriétaire non occupant) | Dégâts des eaux, incendie, responsabilité civile du bâtiment | 100 à 300 € / an |
| GLI (garantie loyers impayés) | Loyers impayés, dégradations, frais de procédure | 2,5 à 4 % du loyer annuel |
| Loyers impayés (via gestionnaire) | Souvent incluse dans les contrats de gestion | Inclus dans le taux de gestion |
Fiscalité : micro-foncier ou régime réel ?
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
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| Seuil de revenus | Jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers / an | Au-delà de 15 000 € ou sur option |
| Abattement | 30 % forfaitaire | Déduction des charges réelles (travaux, intérêts, honoraires) |
| Intérêt | Simple, sans comptabilité | Intéressant avec travaux ou crédit en cours |
| Honoraires de gestion | Inclus dans l'abattement | Déductibles en charges |
Pour estimer vos revenus nets de gestion, utilisez le calculateur d'honoraires de gestion locative, et vérifiez vos obligations de bailleur dans le guide de la loi ALUR.