Obligations des agents, mandats encadrés, encadrement des loyers et diagnostics : l'essentiel en tableaux
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a profondément réformé les métiers de l'immobilier : renforcement de la loi Hoguet, encadrement des loyers en zones tendues, nouveaux diagnostics, sécurisation des mandats et des dépôts de garantie. Pour l'agent immobilier, c'est avant tout une loi d'obligations et de transparence : ce qui n'est pas écrit dans le mandat n'existe pas.
| Obligation | Contenu | Sanction en cas de manquement |
|---|---|---|
| Carte professionnelle | Obligatoire pour transaction, gestion et syndic ; délivrée par la CCI, valable 3 ans | Amende pénale, nullité des mandats |
| Mandat écrit | Mandat type réglementaire, durée limitée, mention des honoraires TTC | Commission non due (nullité du mandat) |
| Compte séquestre | Dépôts de garantie et fonds détenus pour le compte d'autrui sur compte dédié | Détournement de fonds : peine pénale |
| Publicité des honoraires | Prix et honoraires affichés TTC dans les annonces, mention « honoraires à la charge de… » | Amende administrative |
| Information du consommateur | Affichage des prix au m², diagnostics à jour, informations sur le bailleur | Amende, nullité des clauses |
| Formation continue | Obligatoire pour renouveler la carte professionnelle | Refus de renouvellement |
Depuis l'ALUR, tous les mandats (vente, recherche, gestion) doivent respecter un modèle type réglementaire et des durées maximales :
| Élément | Mandat simple | Mandat exclusif |
|---|---|---|
| Durée maximale | Libre (négociée) | 3 mois, renouvelable par tacite reconduction |
| Résiliation | À tout moment par le mandant | À tout moment avec préavis (souvent 15 jours) |
| Commission | Due seulement si l'agence réalise la vente | Due si la vente est réalisée, même par un autre canal (clause d'exclusivité) |
| Mentions obligatoires | Identité des parties, prix, honoraires TTC, durée, conditions de résiliation, numéro de carte pro | |
💡 Le mandat doit être signé avant toute visite et toute diffusion d'annonce. Un mandat verbal ou signé après la visite expose l'agence à perdre sa commission.
Dans les zones dites tendues (Paris et petite couronne, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, etc.), le loyer des locations (hors meublés récents et logements sociaux) ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (+20 % par rapport au loyer de référence fixé par arrêté préfectoral).
| Repère | Valeur | Conséquence pour le propriétaire |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Fixé par arrêté, par quartier et type de logement | Base du loyer « normal » |
| Loyer de référence majoré | Référence + 20 % | Plafond à ne pas dépasser (sauf dérogation motivée) |
| Loyer minoré | Référence − 30 % | Le bailleur peut demander un loyer inférieur |
| Compensation | Le complément de loyer est interdit pour un logement décent sans caractéristique particulière | Sanction : restitution des sommes |
Le gestionnaire doit vérifier la conformité du loyer dès la mise en location : le bailleur qui fixe un loyer excessif en zone tendue s'expose à une action en diminution du loyer.
| Diagnostic | Objet | Validité |
|---|---|---|
| DPE (diagnostic performance énergétique) | Consommation et étiquette énergie/climat | 10 ans |
| Amiante | Présence d'amiante (bâtiments avant 1997) | Illimitée si absence constatée |
| Plomb (CREP) | Présence de plomb (avant 1949) | 1 an (6 ans si < seuil) |
| Termites | Infestation (zones déclarées) | 6 mois |
| Gaz / Électricité | Installations de plus de 15 ans | 3 ans (gaz) / 3 ans (électricité) |
| État des risques et pollutions | Zonage sismique, inondation, ICPE | 6 mois |
| Loi Carrez | Surface privative (copropriété) | Illimitée (recalcul si litige) |
| Assainissement non collectif | Conformité de l'installation | 3 ans |
| Diagnostic | Obligatoire pour | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Toutes les locations | 10 ans |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant 1949 | 6 ans (1 an si travaux) |
| État des risques | Zones concernées | 6 mois |
| Amiante (dossier technique) | Immeubles collectifs avant 1997 | 3 ans |
| Électricité / Gaz | Installations de plus de 15 ans | 3 ans |
⚠️ Depuis l'ALUR, un DPE classé F ou G ne peut plus être loué (interdiction progressive : G depuis 2025, F depuis 2028) et le loyer d'un logement très énergivore ne peut plus être augmenté lors d'une relocation.
Pour chiffrer l'impact des honoraires de gestion sur un loyer, utilisez le calculateur d'honoraires ; pour les commissions de vente soumises à la même transparence TTC, le calculateur de commission.